Rechnung

Nebenkosten: Rechte von Mietern und Vermietern

Die Nebenkostenabrechnung ist nicht nur für so machen Mieter ein Schrecken, auch Vermieter stehen mit der Abrechnung in jedem Jahr vor einer Herausforderung. Sobald eine monatliche Abschlagszahlung vereinbart wurde, ist es auch die Pflicht jedes Vermieters, jährlich eine Abrechnung vorzulegen.

Haus© jomare / Fotolia.com

Die sogenannten Nebenkosten sind variable Kosten, die sich im Laufe des Jahres neben der Miete ergeben. Sie können pauschal, im Voraus oder als Bestandteil der Bruttokaltmiete an den Vermieter entrichtet werden. Regeln gibt es für Mieter und Vermieter gleichermaßen. Beispielsweise muss die Abrechnung spätestens ein Jahr nach der jeweiligen Abrechnungsperiode vorgelegt werden und zwar schriftlich. Forderungen aus der Abrechnung müssen 30 Tage nach Erhalt der Rechnung beglichen werden. Auch dem Mieter werden jedoch zwölf Monate Zeit gewährt, die Daten zu prüfen und gegebenenfalls Widerspruch einzulegen.

Regeln und Fristen zur Nebenkostenabrechnung

Im § 556 BGB sind Regelungen und Fristen zur Nebenkostenabrechnung festgehalten. Genauer bezieht sich der Paragraph auf die Betriebskosten, die aber im Allgemeinen mit den Nebenkosten gleichgesetzt werden. Eine Aufstellung der Betriebskosten findet sich in § 2 BetrKV (Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten). Nur die in der BetrKV aufgeführten Betriebskosten gehören zu den auf Mieter umlegbare Kosten. Außerdem müssen sie vertraglich festgehalten sein und sonstige Kosten müssen im Mietvertrag immer genau bezeichnet werden. Umlagefähig sind grundsätzlich Kosten, die dem Mieter laufend entstehen. Dazu gehören etwa die Kosten für:

  • Wasserversorgung
  • Gartenpflege
  • Schornsteinreinigung
  • Straßenreinigung
  • Sach- und Haftpflichtversicherung

Umlagefähige und nicht umlagefähige Kosten

Von den umlagefähigen Nebenkosten ausgeschlossen sind beispielsweise die Instandsetzungs- oder Verwaltungskosten. Bei der Trennung der umlagefähigen und nichtumlagefähigen Kosten können Fehler entstehen. Beispielsweise sind die Kosten für einen Hauswart erstmal umlagefähig. Wurde dieser aber in Sachen Verwaltung oder Instandhaltung eingesetzt, dürfen die Kosten nicht auf die Mieter verteilt werden. Arbeiten, die der Hauswart im Garten vorgenommen hat, sind aber wiederum umlagefähig. Dann muss man aber zusätzlich auch darauf achten, dass die Leistungen des Hauswirts nicht zweifach berechnet werden. Zur Unterstützung können sich Vermieter an eine Rechtsberatung wenden oder beispielsweise die Immobilien-Verwaltung von Lexware nutzen, die bei der Verwaltung von Wohneinheiten und bei der Erstellung von Rechnungen helfen.

Mietvertrag: Brutto- oder Nettokaltmiete

Wenn die Betriebskosten steigen, ist es sehr wichtig, welche Art von Mietvertrag geschlossen wurde. Bei einem Mietvertrag mit Bruttokaltmiete sind die Betriebskosten vollständig enthalten. Erhöhungen dürfen bei diesen Verträgen nicht auf den Mieter übertragen werden, außer dies ist vertraglich festgehalten. Bei der Nettokaltmiete werden die Nebenkosten von der Miete getrennt. Diese können dann als Pauschale oder Vorauszahlung zusätzlich erhoben werden. Achtung: Eine Pauschale für Betriebskosten muss nicht abgerechnet werden.

Angaben auf der Nebenkostenabrechnung

Eine Nebenkostenabrechnung muss schriftlich erfolgen und eine Aufstellung der gesamten Kosten eines Hauses aufführen. Darin müssen auch die nichtumlagefähigen Bestandteile enthalten sein und die Abrechnung der Anteile, die der Mieter tragen muss sowie die bereits geleisteten Vorauszahlungen. Weiterhin muss der Verteilerschlüssel angegeben und erläutert werden.

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