Energiesparen beim Wohnen

Energieausweis – die wichtigsten Fragen vom Experten beantwortet

Seit über 10 Jahren spielt er eine Rolle für alle, die Immobilien kaufen und verkaufen möchten – der Energieausweis. Doch nicht immer herrscht Klarheit darüber, wofür man ihn benötigt: Welche verschiedenen Arten von Energieausweisen gibt es? Was können Käufer und Mieter aus ihm ablesen? Antworten liefert Max Karänke, Sachverständiger für die Bewertung von Grundstücken und Immobilienmakler.

22.02.2021, 15:46 Uhr
Ökostrom© Andrey Popov / AdobeStock

1.) Verbrauchs- und Bedarfsausweis: Was ist der Unterschied?

Max Karänke / Immobilienmakler Max Karänke ist seit über zehn Jahren als Sachverständiger und Immobilienökonom tätig.

Beginnen wir mit der häufigeren Variante für Neubauten: dem Bedarfsausweis. Dieser gibt anhand von Gebäude-Eckdaten wie Heizung und Dämmung den geschätzten Energieverbrauch an – ohne den tatsächlichen Verbrauch zu berücksichtigen. Die Ausstellung des Bedarfsausweises erfolgt meistens durch einen Gutachter vor Ort. Nur so können Daten zum energetischen Zustand des Gebäudes präzise ermittelt werden.

Der Verbrauchsausweis ist mit weniger Aufwand und Kosten verbunden. Zur Ausstellung genügen die Daten zum Energieverbrauch in den vergangenen drei Jahren – oder besser gesagt: genügten. Ab Mai 2021 müssen Gebäude auch für den Verbrauchsausweis vor Ort begutachtet werden. Alternativ können Hausbesitzer Fotos bereitstellen. Diese müssen jedoch Ausschluss über den energetischen Zustand der Immobilie geben.

Ob diese günstigere Option für Sie infrage kommt, hängt vor allem vom Alter und der Größe Ihrer Immobilie ab. Wurde der Bauantrag nach November 1977 genehmigt und besitzt die Immobilie mehr als vier abgetrennte Wohnungen? Dann genügt ein Verbrauchsausweis. Für alle anderen Wohngebäude benötigen Sie einen Bedarfsausweis – es sei denn, die Immobilie erfüllt die Wärmeschutzverordnung von 1977. Auch wenn noch keine Energieabrechnungen der letzten drei Jahre vorhanden sind, ist ein Bedarfsausweis nötig.

2.) Worauf sollten Mieter und Käufer in den Energieausweisen achten?

Mithilfe des Energieausweises können potenzielle Käufer und Mieter sehen, wie viel Energie das Gebäude im Durchschnitt für Heizung und Warmwasser verbraucht. So lassen sich verschiedene Immobilien im Hinblick auf die Energie-Effizienz vergleichen. Jeder Energieausweis enthält eine Skala mit Pfeil, die den jährlichen Verbrauch in kWh pro Quadratmeter angibt. Der grüne Bereich stellt den Idealwert dar, während der rote Bereich auf einen hohen Verbrauch hinweist.

Es gibt jedoch Unterschiede zwischen den zwei Arten von Energieausweisen. Beim Bedarfsausweis wird zum einen der sog. Endenergiebedarf angegeben: Dieser sagt aus, wie viel Energie pro Jahr zum Heizen und der Warmwasser-Aufbereitung benötigt wird. Darunter steht der Primärenergiebedarf. Dieser berücksichtigt die Effizienz der verwendeten Energieträger: Fossile Brennstoffe erhöhen den Wert, während erneuerbare Energiequellen ihn senken. Als Käufer oder Mieter müssen Sie immer beide Werte im Blick behalten. So fällt der Primärenergiebedarf niedrig aus, wenn das Gebäude mit günstigen und umweltfreundlichen Ressourcen beheizt wird. Ist jedoch die Isolierung veraltet, kann das den Verbrauch dennoch in die Höhe treiben – und damit die Kosten.

Verbrauchsausweise geben den Verbrauch mithilfe von einer Skala an: Als Mieter oder Käufer sehen Sie, wie viel Energie die Bewohner der Immobilie in den letzten drei Jahren verbraucht haben. Ob Ihr Energiebedarf aber ähnlich ausfällt, hängt vom Wohnverhalten und natürlich der Witterung ab. Untersuchungen zeigen: Verbrauchsausweise stufen Gebäude im Durchschnitt Energie-effizienter ein, als sie tatsächlich sind. Rechnen Sie also am besten mit mehr Energiekosten.

Energieausweis Bedarfsausweis Der neue Energieausweis, in diesem Fall ein Bedarfsausweis, enthält auch Angaben zum CO2-Ausstoß. © Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz

4.) Wer stellt Energieausweise aus und für wen sind sie verpflichtend?

Wer genau einen Energieausweis ausstellen darf, ist in § 21 EvEV geregelt. Grundsätzlich gilt: Zugelassen sind nur Experten für Gebäude- und Energietechnik – etwa Bauingenieure, Architekten oder Handwerksmeister in den Bereichen Bauhandwerk, Installation und Heizungsbau.

Verpflichtend ist ein Energieausweis in den folgenden Fällen:

  • Sie haben eine Immobilie neu gebaut.
  • Sie möchten Ihre bestehende Immobilie vermieten, verpachten oder verkaufen.
  • Sie benötigen eine energetische Gesamtbilanzierung für die Sanierung Ihres Hauses.

5.) Was kostet ein Energieausweis und wer trägt die Kosten?

Die Kosten für einen Energieausweis schwanken stark. Je nachdem, wie groß die Immobilie ist, ob es sich um einen Bedarfs- oder Verbrauchsausweis handelt und ob eine Begutachtung vor Ort notwendig ist, sollten Sie mit Kosten zwischen 50 und 100 Euro rechnen. Wenn Sie Ihren Energieausweis online beantragen und alle notwendigen Daten selbst zur Verfügung stellen, kommen Sie am günstigsten weg.

Bei der Deckung der Kosten gilt Folgendes:

Als Hausbesitzer zahlen Sie den Energieausweis aus eigener Tasche. Allerdings bieten manche Immobilienmakler den Ausweis als kostenlose Leistung an, wenn sie die Agentur mit dem Verkauf beauftragen.

  • Die Kosten für den Energieausweis können nicht auf Mieter umgewälzt werden.
  • Besitzer einer Eigentumswohnung erhalten den Energieausweis von der Eigentümerversammlung. Die Kosten für die Ausstellung werden auf die Eigentümer verteilt.
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