Nebenkosten: Was Mieter wissen sollten

Die Nebenkosten-Abrechnung ist für die meisten Mieter ein Graus. Es gibt sowohl von Seiten der Vermieter als auch der Mieter bestimmte Rechte und Pflichten. Wir haben einige wesentliche Fakten zusammengestellt.

Alle Jahre wieder kommt sie mit der Post und ist bei den meisten eher ungern gesehen – die Abrechnung der Betriebskosten oder Nebenkosten. Dass das so ist, hat nicht nur damit zu tun, dass diese Schreiben oftmals mit Nachzahlungen verbunden sind. Aber abgesehen davon sind die Verbraucher heutzutage auch zunehmend verunsichert, denn man liest immer wieder von falschen Abrechnungen. Die richtigen Hinweise können Abhilfe schaffen und dem Verbraucher zur Orientierung dienen.

Unterschied Nebenkosten und Betriebskosten

Im allgemeinen Sprachgebrauch sind beide Begriffe zwar dasselbe, aber nur zu den Betriebskosten gibt es eine gesetzliche Definition. Und nur diese können auch an den Mieter weitergegeben werden. Nebenkosten können auch Posten enthalten, die nicht umlagefähig sind. Dazu zählen beispielsweise Instandhaltungskosten, die der Vermieter mit der eigentlichen Miete abrechnen soll. Eine Aufstellung der Betriebskosten findet sich in § 2 BetrKV (Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten).

Die Abrechnung der Nebenkosten kommt einmal im Jahr

Für die Abrechnung der Nebenkosten ist grundsätzlich der Vermieter verantwortlich. Er ist dazu verpflichtet, die Mieter innerhalb eines Jahres nach Ablauf des Abrechnungszeitraums über die Nebenkosten zu informieren. Der Abrechnungszyklus kann sich indes von Mietpartei zu Mietpartei unterscheiden und ist nicht vom kalendarischen Anfang und Ende eines Jahres abhängig. Allerdings dürfen zwölf Monate nicht überschritten werden. Der genaue Zeitraum wird im Mietvertrag festgehalten.

Nebenkosten müssen rechtzeitig abgerechnet werden

Versäumt der Vermieter die gesetzliche Frist von einem Jahr, kann er etwaige Nachforderungen grundsätzlich nicht mehr geltend machen. Nur in Ausnahmen kann dies gebilligt werden, zum Beispiel dann, wenn der Vermieter beweisen kann, dass er keine Schuld an einer verspäteten Abrechnung trägt. Ein solcher Fall kann eintreten, wenn die Versorgungsbetriebe eine Auskunft über die Betriebskosten nicht rechtzeitig zur Verfügung gestellt haben. Eine weitere Pflicht des Vermieters ist es, in der Auflistung der Nebenkosten nicht nur die Gesamtheizkosten des ganzen Hauses, sprich aller Mieter, anzugeben. Eine formell korrekte Abrechnung bedarf auch einer Auflistung des Verbrauchs.

Welche Nebenkosten dürfen abgerechnet werden?

Im Prinzip hängt die Frage, welche Posten in den Nebenkosten berücksichtigt werden dürfen, vom Mietvertrag ab. Denn hier muss festgehalten werden, welche Kostenpunkte auf den oder die Mieter umgelegt werden. Grundsätzlich handelt es sich bei Nebenkostenkosten um solche, die dem Vermieter laufend entstehen. Das kann bei den Abgaben zur Grundsteuer beginnen, sich über die Müllgebühren und den Kabelanschluss ziehen und beim Hausmeisterservice enden. Bei der Abrechnung sollte der Mieter daher auch darauf achten, ob die Summen für die einzelnen Posten nachvollziehbar sind, also der Müll beispielsweise etwa so oft abgeholt wurde wie veranschlagt.

Nebenkosten: Die Rechte der Mieter

Zunächst gilt, dass der Hausbewohner auf eine ordnungsgemäße Aufstellung der Betriebskosten Anspruch hat. Diese sollte eine die Gesamtkosten des Wohnhauses und gegebenenfalls Erläuterungen zum so genannten Verteilungsschlüssel (Wohnfläche, Personenanzahl, etc.) umfassen. Des Weiteren muss der zu zahlende Anteil des jeweiligen Mieters inklusive Berücksichtigung eventuell geleisteter Vorauszahlungen angegeben sein. Hat ein Mieter den Verdacht, dass die Nebenkosten schon formell nicht korrekt vorliegen, darf er auf Nachbesserung bestehen. So zum Beispiel dann, wenn der Gesamtverbrauch der Wohneinheit nicht angegeben ist. Einwendungen sollte man am besten immer schriftlich machen.

Was tun bei Verdacht auf zu hohe Nebenkosten?

Liegt allgemein der Verdacht vor, dass zu hohe Nebenkosten berechnet wurden, hat der Mieter ebenfalls zwölf Monate Zeit, dies zu prüfen, um dann eine Nachkontrolle seitens des Vermieters einzufordern. Die Gründe, die den Hausbewohner zur Skepsis veranlassen, sollten allerdings plausibel sein. Nur dann hat er auch das Recht, vom Vermieter erforderliche Belege und Auskünfte zu verlangen beziehungsweise diese einsehen zu dürfen. Ein Vergleich mit den Vorjahreskosten oder dem örtlichen Mietspiegel kann hilfreich sein.

Bei den Heizkosten sollte man auch darauf achten, dass zwischen 50 und 70 Prozent nach Verbrauch abgerechnet werden dürfen, der Rest nach Fläche. Um die Heizkostenabrechnung selbst nachzuprüfen, kann man Beispielsweise den Heizspiegel zurate ziehen. Desweiteren kann man sich für die Überprüfung auch an den Deutschen Mieterbund wenden. Es gibt auch Unternehmen, die gegen Bezahlung die Heizkosten prüfen.

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