Immobilien

Makler dürfen Angaben aus Energieausweis nicht verschweigen

Auch Makler müssen in Immobilienanzeigen Angaben zum Energieausweis machen. Unterlassen sie das, verstoßen sie gegen das Gesetz. Das hat nach einigem Hin und Her jetzt der BGH klargestellt.

Energieausweis© Birgit Reitz-Hofmann / Fotolia.com

Karlsruhe - Nicht nur Staubsauger, Lampen und Autos werden nach Energieeffizienzklassen sortiert, auch Häuser und Wohnungen brauchen einen Energieausweis. Darin werden etwa das Baujahr, der Energieverbrauch oder die Art der Heizung festgehalten. Makler dürfen solche Angaben in ihren Immobilienanzeigen nicht verschweigen, urteilte der Bundesgerichtshof (BGH) am Donnerstag in Auseinandersetzungen zwischen Verbraucherschützern und Maklern.

Wer sind die Beteiligten und und worum geht es?

Der BGH-Senat verhandelte in drei ähnlich gelagerten Verfahren aus Nordrhein-Westfalen und Bayern. Immobilienmakler hatten in Anzeigen Angaben aus den Energieausweisen nicht genannt. Die Deutsche Umwelthilfe hatte die Makler deswegen abgemahnt.

Was ist die rechtliche Grundlage?

Die Energieeinsparverordnung (EnEV) regelt, dass für Immobilien mit vorhandenem Energieausweis in Anzeigen für Verkauf, Vermietung oder Leasing Pflichtangaben gemacht werden müssen. Dazu zählen die Art des Ausweises, der Energieverbrauch oder -bedarf des Gebäudes, die wesentlichen Energieträger (etwa Öl, Gas oder Strom) sowie bei Wohngebäuden das Baujahr und die Energieeffizienzklasse.

Warum hat der BGH so entschieden?

Ausschlaggebend für das Urteil ist nicht die EnEV. In ihr werden die Informationspflichten Vermietern und Verkäufern zugewiesen, nicht Immobilienmaklern. Die zugrundeliegende EU-Richtlinie, die nicht zwischen Eigentümer und Makler unterscheide, sei nicht richtig in die deutsche Verordnung umgesetzt worden, stellte der Senat fest.

Lässt ein Makler in seiner Anzeige Angaben aus dem Energieausweis weg, verstößt er aber gegen das Gesetz gegen unlauteren Wettbewerb (UWG). Es handelt sich nämlich um wesentliche Informationen. Und die brauche ein Interessent schon für die Entscheidung, einen Makler aufgrund einer Immobilienanzeige zu kontaktieren, sagte der Vorsitzende Richter Wolfgang Büscher.

In einem der drei Fälle muss das Oberlandesgericht Hamm noch einmal ran, weil es in einer wichtigen Frage keine ausreichende Beweiserhebung gemacht hatte. Nämlich, ob zum Zeitpunkt der Zeitungsanzeige bereits ein Energieausweis vorlag.

Wie hatten die Landgerichte entschieden?

In der ersten Instanz gab es unterschiedliche Auffassungen. Das Landgericht Münster verurteilte den beklagten Makler, die Landgerichte Bielefeld und München II wiesen die Klagen ab. Die Bielefelder Richter etwa sahen kein wettbewerbswidriges Verhalten, da die EnEV bei der Pflicht zur Veröffentlichung der Angaben nur Verkäufer und Vermieter einer Immobilie nennt.

Was hatten die Berufungsgerichte gesagt?

In zweiter Instanz hatte die Deutsche Umwelthilfe in allen Fällen Erfolg. Das Oberlandesgericht Hamm verwies aber auch auf die fehlende höchstrichterliche Klärung der Frage, ob die Informationspflicht auf Immobilienmakler anzuwenden sei. Es sah jedoch einen Verstoß gegen das UWG.

Was haben Käufer und Mieter, Verkäufer und Vermieter von der höchstrichterlichen Entscheidung?

Jetzt ist klar, dass auch Immobilienmakler keine Pflichtangaben aus dem Energieausweis in ihren Anzeigen weglassen dürfen. Die Begründung, dass sie in der EnEV nicht ausdrücklich genannt werden, zieht nicht mehr. Die Deutsche Umwelthilfe ist zufrieden, weil Interessenten bereits beim Lesen der Werbung erkennen können, welche Folgekosten im Bereich Energie auf sie zukommen würden.

Quelle: DPA